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央企退房令真相調查:為自保瘋狂炒地

信息來源: http://www.nnosc.tw/  時間:2017-04-14 

近日,有媒體報道,多數央企未執行國資委在2010年兩會時發布的“退房令”。理由是2016年拿地支出前15名的房企中,由央企和國企組成的“國家隊”占據8席。

剛剛過去的一年,尤其是2016年上半年,中國土地尤其是高價土地市場被“國家隊”占領了半壁江山。

中原地產研究部統計數據顯示,2016年前5月,全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊,成交總價為3288.2億元,其中有52宗被國企獲得,合計成交金額達1785.8億元,占比為54%。其中,信達、華僑城、招商蛇口、電建地產、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅高價地塊(高總價、高單價、高溢價)。

但是,澎湃新聞梳理發現,活躍在2016年土地市場的央企,大都擁有國資委頒發的“房地產牌照”,只有信達地產和遠洋地產不在21家以房地產為主業的央企之列。

事實上,遠洋地產是第一批響應“退房令”的央企。2010年12月,香港南豐集團接手中遠國際退出的11.87%遠洋地產股權,成為遠洋地產第二大股東,宣告遠洋地產正式褪下了央企的外衣。

“限房令”最早要追溯至2010年兩會時期。期間,央企一天之內拍出3個高價地。當月18日,國資委要求除16家以房地產為主業的央企外,另外78家央企在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后退出房地產業務。19日,國資委召開部分中央企業會議,要求78家不以房地產為主業的央企,在15個工作日內制定有序退出的方案。

這78家央企在2008年所屬三級以上子孫公司超過220家,約占央企中房企的六成。

到了2011年,另有5家央企被獲批保留地產業務。

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌當時就表示,央企的部分退出并不會從根本上緩解高地價高房價。

事實證明確實如此。

2017年以來,為了做將已經確定的房地產“主業”做強,使得這部分央企越來越敢于主動適應市場競爭,活躍程度日益加強。

2月10日,華潤置地9.27億元奪得長沙雨花區韶山路056塊商住地(商住比為3:7),溢價率171.8%。

1月19日,綠城和建發聯合體以31億元競得杭州主城區塘北地塊,成交樓面單價超過4萬元。同日,碧桂園拿下的杭州另一塊地,溢價率達到上限。

1月20日,中海地產以29億元競得東莞一宗限價商住土地,折合樓面價2.66萬元。

回望2016年,高價地密集誕生開始于5月,在8月達到高峰。澎湃新聞隨便舉幾個例子:

5月13日,南京一天拍出三個高價地。葛洲壩競拍出每平方米4.5萬元的樓面價,不僅刷新當地的單價紀錄,還超過了當時上海市商品房的成交均價(每平方米3.9萬元)。

電建地產和金茂地產以34億元、35.6億元拿下另兩塊高價地,樓面單價都在37000元左右。

5月18日,保利地產以54.5億元競得上海浦東新區周浦鎮一地塊,折合樓板價43607元/平方米,溢價率295.8%。

5月27日,信達地產以總價123億元摘得杭州首幅總價超過百億的地塊。

6月1日,信達地產以總價58億元拿到了上海顧村地塊,3.6萬的樓板價再次刷新了當地的出讓紀錄。

6月2日,電建地產和中國金茂旗下廣州方榮房地產以總價82.89億元摘得深圳商住地A816-0060地塊,折合樓板價為56781元/平方米。這個央企聯合體比第二位同樣是央企的葛洲壩70.59億元的報價高出整整12億元。

6月29日,央企中糧以24.4億元的價格拍得上海浦東新場宅地,樓板價38300元/平方米,溢價率236%。

6月30日,國企奉賢發展以17.22億元的價格拿下奉賢區南橋新城地塊,樓板價36485元/平方米,溢價率240%。

據中原地產研究中心統計數據顯示,2016年8月份,全國單塊土地超過10億元的地塊累計共有45塊,其中溢價率超過100%的高達30塊。

12家千億房企,央企占三分之一

如此局面,身份特殊的央企融資成本低是原因之一。

以黑馬信達地產為例,母公司為金融界巨頭、隸屬財政部的信達資產管理有限公司。2015年財報顯示,全年營業收入81.36億元。這一規模,相比萬科,收入不足4%。信達地產在2016年的銷售額翻了一倍,達到160億元,但在房企銷售200強中,僅排在98位。

饒是如此,2015年7月至2016年6月,信達地產通過公開招拍掛新增10宗地塊,其中7宗是高價地。其時,信達地產的資產負債率和凈負債率分別達到83.96%和315.48%。毋庸置疑,大股東資源對于房企融資的支持和增信作用巨大。

此外,2016年一季度,銀行信貸和社會融資寬松程度史無前例,新增貸款規模4.61萬億元,社會融資規模總額6.5萬億元,均超過或接近歷史最高水平。在中央嚴控地方債務背景下,央企以其獨特的國有資本擔保、抵押物充裕等優勢,獲得了大規模的銀行低成本信貸資金。

而央企在發行公司債、企業債等低成本融資過程中,其審批流程較民營房企更快捷、更容易。

這種背景下,地產央企們在過去一年迅速成長。

根據中原地產統計數據,截至2016年5月,國家電網旗下魯能集團已在土地市場砸下超過100億元重金,而2015年光在南京、蘇州、福州三地高價搶下的4幅高價地總耗資便可達112.4億元,2015年年新增土儲近500萬平方米。要知道,在2015年,魯能地產銷售額只有202億元。

快速擴張后,據魯能集團公布的數據顯示,截至12月10日魯能地產銷售額破600億元,提前完成年度目標。從202億元到600億元,銷售額同比增長率達300%,排在2016年銷售200強第20位。

根據克而瑞統計數據,200強中,12位千億房企中,保利地產、中海地產、綠城中國、華潤置地占了4席。排名最高的保利地產位于第5位、中海地產位于第6位,銷售額達到2000億元左右,但與萬科、恒大、碧桂園的3000億元規模也還存有一定距離。排在第9位和第11位的綠城中國、華潤置地銷售額則在1000億元左右。

分列14位、20位、27位、28位的招商蛇口、魯能集團、中國金茂、中國鐵建的銷售額在400億-800億元之間。21家擁有牌照的央企,還有13家銷售額在400億元之下。

自保之道:誰能在央企整合中占據主導

也有分析稱,瘋狂拿地正是央企的自保之道——央企之間存在相互合并的風險。

2015年12月底召開的中央經濟工作會議,首次明確提出“促進房地產業兼并重組”。之后,地產央企的重組前赴后繼,同時造就了2016年央企瘋狂制造高價地的現象。在21家地產央企中,有5家發起了重組:中海、招商局、中冶、五礦、保利。比如,中海與中建地產重組完成后,再并購中信部分地產業務;招商地產因為母公司資產的注入成為招商蛇口……

國企改革和急劇加速的行業整合的大背景之下,擁有牌照的21家央企尚且如此,其他規模不大的央企國企呢?

擴充土地儲備、擴大規模、增加估值,似乎成了一些還想擁有房地產業務的央企擺脫出局風險的出路——為自身獲得繼續開展房地產業務增加籌碼,不得不瘋狂舉牌。

畢竟,如果一個央企沒有充裕的土地儲備,并且從企業估值的角度來看處于“弱勢”,極有可能會被其他央企合并。只有做大規模的同時,獲取高價地做高成本,以打消那些主業為地產的央企吃掉自己的積極性。而一旦獲得更多的“話語權”,優勢方也許還能夠并購其他央企的“退房”資產。


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